Taxation des logements vacants à Paris : quels effets dès 2027 ?
Taxation des logements vacants à Paris : bien plus qu’une mesure fiscale
À compter du 1er janvier 2027, conserver durablement un logement vacant à Paris coûtera nettement plus cher.
Le Conseil de Paris a choisi d’appliquer les taux maximaux autorisés par la loi : 30 % de la valeur locative cadastrale lors de la première année d’imposition, puis 60 % à compter de la deuxième année d’imposition.
La nouvelle taxe concernera les logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour déterminer si un logement est imposable en 2027, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 sera prise en compte.
La Ville de Paris affiche l’objectif de remettre environ 20 000 logements sur le marché. Mais cette mesure ne produira pas seulement des effets fiscaux. Elle pourrait aussi modifier l’usage des logements, le marché locatif, la composition sociale de Paris, la conservation de son patrimoine et, plus largement, le visage de la capitale.
Quels logements seront concernés ?
La taxe reposera sur la valeur locative cadastrale totale du logement, sans abattement.
Cette valeur ne correspond ni au prix de marché du bien ni au loyer qu’il pourrait réellement produire aujourd’hui à Paris. Il s’agit d’un loyer annuel théorique déterminé par l’administration fiscale.
Pour les logements anciens, son calcul repose encore sur les conditions du marché locatif au 1er janvier 1970. L’administration :
classe le logement dans l’une des huit catégories cadastrales correspondant à sa qualité et à ses caractéristiques ;
calcule une surface pondérée tenant compte de la superficie, de la configuration, des dépendances, de l’état d’entretien, de la situation du bien et de ses équipements ;
applique à cette surface un tarif cadastral au mètre carré correspondant à la catégorie du logement ;
actualise et revalorise ensuite cette valeur selon les coefficients prévus par la législation fiscale.
Aucun abattement ne sera appliqué à cette valeur avant l’application du taux de 30 %, puis de 60 %.
Exemple de calcul
Pour une valeur locative cadastrale annuelle de 10 000 €, la taxe proprement dite atteindrait :
3 000 € lors de la première année d’imposition ;
6 000 € à compter de la deuxième année d’imposition.
À ces montants devraient s’ajouter les frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’État, fixés par le Code général des impôts à 5,4 % du montant de la taxe.
Le montant total serait donc, sur cette base :
3 162 € lors de la première année d’imposition ;
6 324 € à compter de la deuxième année d’imposition.
Attention à la base figurant sur l’avis de taxe foncière
Le montant indiqué comme base sur l’avis de taxe foncière ne correspond pas nécessairement à la valeur locative cadastrale totale.
Pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, la base imposable est en principe égale à 50 % de la valeur locative cadastrale.
Une base de taxe foncière de 5 000 € peut donc correspondre, sous réserve des particularités propres au bien, à une valeur locative cadastrale totale de 10 000 €.
Pour connaître précisément le calcul appliqué à son logement, le propriétaire peut demander la fiche d’évaluation cadastrale du bien au service départemental des impôts fonciers.
Dans quels cas la taxe pourra-t-elle ne pas s’appliquer ?
La loi exclut notamment du champ de la taxe :
les logements occupés pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence ;
les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire ;
certaines catégories particulières de logements expressément prévues par la loi.
Peuvent notamment être prises en considération, sous réserve de justificatifs suffisants :
une succession empêchant temporairement de disposer du bien ;
une procédure judiciaire ;
une mise réelle en vente ou en location au prix du marché, restée sans résultat ;
des travaux lourds indispensables pour rendre le logement habitable.
Pour l’actuelle taxe sur les logements vacants, l’administration considère en pratique que les travaux doivent représenter plus de 25 % de la valeur du logement.
Ce seuil constitue un repère utile, mais il conviendra de vérifier si la future doctrine administrative le reprend à l’identique pour la nouvelle taxe applicable à compter de 2027.
Le propriétaire doit donc identifier précisément la situation juridique, matérielle et fiscale du bien et conserver tous les justificatifs utiles : devis, expertises, mandat de vente, annonces, échanges avec des candidats, documents successoraux ou pièces de procédure.
Il doit également vérifier que la situation d’occupation déclarée dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » de son espace fiscal est exacte et à jour.
Des logements réellement remis sur le marché ?
L’augmentation de la taxe devrait accélérer certains arbitrages : vendre, louer, rénover ou reprendre personnellement possession du logement.
Son efficacité sera cependant très variable.
Un appartement laissé vide par simple attentisme patrimonial pourra probablement être remis sur le marché assez rapidement. À l’inverse, un bien détenu en indivision, bloqué dans une succession, très dégradé ou soumis à d’importantes contraintes de copropriété ne redeviendra pas habitable par le seul effet d’une taxe.
Selon les données mises en avant par la Ville, Paris compterait 139 075 logements vacants, hors résidences secondaires, soit environ 10 % du parc de logements. Mais ce stock recouvre des situations et des durées de vacance très différentes.
L’objectif de 20 000 logements remis sur le marché constitue donc un objectif politique ambitieux, et non un résultat garanti.
Quel effet sur Airbnb et les locations touristiques ?
L’effet de la taxe sur les meublés touristiques sera principalement indirect.
Une résidence secondaire meublée ou un appartement effectivement exploité comme location touristique n’est pas, en principe, considéré comme un logement vacant au même titre qu’un logement vide. Il relève d’autres règles fiscales et réglementaires.
Certains propriétaires pourraient être tentés de meubler leur bien ou de rechercher un usage temporaire pour éviter qu’il soit qualifié de vacant. Cette stratégie n’est cependant pas libre.
À Paris :
la location touristique d’une résidence principale est limitée à 90 jours par an ;
la transformation en meublé touristique d’un logement qui n’est pas la résidence principale nécessite notamment une autorisation de changement d’usage avec compensation ;
un changement de destination et un enregistrement sont également nécessaires selon la situation du local.
L’enjeu est considérable. En octobre 2025, l’Atelier parisien d’urbanisme recensait 48 322 annonces de logements entiers disponibles sur Airbnb. Elles représentaient environ 3,5 % de l’ensemble des logements parisiens, avec une proportion pouvant atteindre environ 20 % dans certains quartiers touristiques comme Opéra, les Champs-Élysées ou Notre-Dame.
La taxation des logements vacants ne pourra donc soutenir efficacement l’habitat permanent que si elle est articulée avec une régulation effective des locations touristiques et des autres formes de location meublée temporaire.
Paris risque-t-elle de devenir une ville-musée ?
La multiplication des logements vacants, des résidences secondaires, des logements occasionnels et des locations touristiques réduit mécaniquement le nombre de résidences principales.
L’Atelier parisien d’urbanisme observe à Paris une corrélation particulièrement forte entre l’évolution du nombre de résidences principales et celle de la population. La progression des logements inoccupés contribue à la baisse du nombre d’habitants, même si d’autres facteurs interviennent également, notamment l’évolution du solde naturel, les mouvements migratoires et la diminution de la taille moyenne des ménages.
Lorsque les habitants permanents deviennent moins nombreux, les quartiers peuvent progressivement perdre une partie de leur vie quotidienne : familles, écoles, commerces de proximité, professionnels indépendants et copropriétaires impliqués dans la vie de leur immeuble.
À l’inverse, une ville vivante ne peut pas davantage reposer sur une seule catégorie de population ou de logement.
Paris a besoin de ménages modestes, de classes moyennes, de familles, d’entrepreneurs, de propriétaires occupants, de locataires du parc privé et social, mais aussi de ménages aisés susceptibles d’investir durablement dans la capitale et dans son patrimoine.
Le véritable enjeu est donc celui de la mixité et de l’équilibre.
Quel avenir pour le patrimoine parisien ?
Une fiscalité immobilière cumulative trop lourde peut conduire certains propriétaires à vendre, à différer des travaux coûteux ou à déplacer leurs investissements hors de Paris.
Cette question est particulièrement sensible pour les grands appartements anciens, les hôtels particuliers et les immeubles nécessitant un entretien important.
Les propriétaires disposant des moyens nécessaires à la conservation de ces biens peuvent aussi considérer que leur détention à Paris n’est plus économiquement justifiée.
Une vente n’est toutefois pas nécessairement défavorable au patrimoine. Elle peut permettre l’arrivée d’un acquéreur prêt à engager une rénovation.
Tout dépendra de l’identité du nouvel acquéreur et de l’usage futur du bien : résidence principale, location durable, pied-à-terre, actif financier ou exploitation touristique.
Une équation favorable à la Ville de Paris ?
Pour la Ville, le mécanisme présente une logique relativement asymétrique.
Si les propriétaires vendent, louent ou occupent leur logement, des biens peuvent revenir sur le marché. S’ils conservent un logement vacant imposable, le produit de la taxe revient désormais à la commune.
Les dégrèvements accordés au titre de cette nouvelle taxe seront toutefois légalement mis à la charge de la commune.
La Ville devra également mobiliser des moyens pour identifier les situations, accompagner les propriétaires, traiter les contestations et assurer la cohérence de cette taxe avec les autres politiques du logement.
La taxe constituera donc un nouvel outil fiscal et politique, mais elle ne pourra, à elle seule, résoudre les difficultés d’accès au logement ni les contraintes financières de la capitale.
Propriétaires : ne pas attendre 2027 pour arbitrer
Chaque logement vacant présente une situation particulière.
Avant de décider, il convient de comparer :
le montant prévisionnel de la taxe ;
la valeur actuelle du bien ;
son potentiel locatif réel ;
les travaux nécessaires ;
ses performances énergétiques ;
les contraintes de copropriété ;
la fiscalité d’une vente ou d’une location ;
les objectifs patrimoniaux et familiaux du propriétaire.
La bonne réponse ne sera pas systématiquement de vendre ou de louer. Elle devra résulter d’une analyse objective, chiffrée et documentée.
Vous êtes propriétaire d’un logement vacant à Paris ? Comparons le coût de sa conservation avec les scénarios de vente, de location et de rénovation réellement adaptés à votre situation.
Françoise Breysse
Votre interlocutrice eXp pour vos projets immobiliers résidentiels et professionnels à Paris.
Sources officielles
Loi de finances pour 2026, article 108, créant la taxe sur la vacance des locaux d’habitation à compter de 2027.
Ville de Paris, délibération adoptée en juillet 2026 sur l’application des taux de 30 % et 60 %.
Direction générale des finances publiques, règles de détermination de la valeur locative cadastrale.
Service-Public, taxe sur les logements vacants et taxe foncière.
Atelier parisien d’urbanisme, locations meublées touristiques à Paris et dynamiques démographiques.
Informations vérifiées le 23 juillet 2026. La doctrine administrative et les modalités pratiques d’application de la nouvelle taxe pourront être précisées avant l’émission des premières impositions en 2027.